駅に近い湾岸タワマンは高いか。徒歩3分以内と11分以上の坪単価

相場データ　2026年10月23日 公開

執筆・編集：みんと

湾岸タワマンの売出し坪単価の中央値は、駅徒歩3分以内で約780万円、4〜6分で約700万円、7〜10分で約640万円、11分以上で約690万円です。町域や築年の違いも整理します。

湾岸のタワーマンションで、売出し坪単価の中央値は、最寄駅まで徒歩3分以内の棟が約780万円、4〜6分が約700万円、7〜10分が約640万円です。徒歩11分以上は約690万円で、7〜10分より高く出ます。駅から遠いほど安い、という順にはなりません。11分以上の売出しの94%が晴海にあり、築年の新しい棟が多いためです（2026年10月4日時点・当サイト集計の売出し価格、徒歩が分かる1,504件）。

駅徒歩の帯別に見た坪単価

当サイトの徒歩は、棟から最寄駅までの最短の徒歩分数です。棟ごとの値なので、同じ棟の売出しはすべて同じ分数になります。売出しの件数を見ながら、3分以内、4〜6分、7〜10分、11分以上の4つに分けました。

11分以上を二つに分けると、11〜15分が179件で約670万円、16分以上が191件で約710万円です。16分以上はすべて晴海で、HARUMI FLAGのSUN VILLAGE T棟（棟ページ）とPARK VILLAGE T棟（棟ページ）だけで134件あります。

徒歩3分以内の259件は、勝どきが94件、有明が94件、月島が50件、佃が18件、豊洲が3件で、晴海の売出しはありません。徒歩4〜6分は豊洲が232件と多く、晴海が129件、勝どきと有明が58件ずつです。7〜10分は勝どきが103件、有明が67件、東雲が57件、豊海が44件でした。

町域別：有明は駅に近いほど高く、晴海と東雲はそうならない

駅徒歩の帯ごとの差には、町域の違いが入っています。町域ごとに、件数が20件以上ある帯だけを見ます。

勝どきは、徒歩3分以内が約990万円（94件）、4〜6分が約690万円（58件）、7〜10分が約710万円（103件）です。3分以内の売出しは、パークタワー勝どきサウス（40件、約1,040万円）とパークタワー勝どきミッド（28件、約1,000万円）が中心で、どちらも2023年築です。ほかに2010年築の勝どきビュータワー（21件）があり、約780万円でした。4〜6分には、2008年築のTHE TOKYO TOWERSのシータワー（約690万円）やミッドタワー（約690万円）があります。築年が2年違いの棟どうしで、駅に近い勝どきビュータワーが約90万円高い、ということです。

有明は、3分以内が約670万円（94件）、4〜6分が約600万円（58件）、7〜10分が約580万円（67件）と、駅から遠いほど安くなります。晴海は4〜6分が約770万円（129件）、7〜10分が約630万円（34件）、11〜15分が約700万円（157件）、16分以上が約710万円（191件）で、遠くなっても下がり続けません。東雲は4〜6分が約470万円、7〜10分が約540万円と、遠いほうが高い順になります。月島も3分以内の約840万円より、4〜6分の約1,020万円のほうが高く、後者に2026年築のグランドシティタワー月島が36件入っています。

町域と築年をそろえた6組のうち4組で、駅に近いほうが高い

駅徒歩の帯ごとに、築年の中央値は2011年から2023年まで開いています。2006〜2020年築の棟だけに絞ると、3分以内が約720万円（155件）、4〜6分が約700万円（405件）、7〜10分が約610万円（236件）、11〜15分が約690万円（160件）でした。この築年の範囲に、徒歩16分以上の売出しはありません。

町域と築年帯を同時に揃え、駅徒歩5分以内の棟と6分以上の棟にそれぞれ8件以上の売出しがある組は、次の6つです。

6つの組のうち4組は、駅に近い側が高く、晴海の差は約140万円、勝どきは約120万円、有明は約70万円です。残りの2組は逆で、豊洲の2006〜2010年築は6分以上のほうが約40万円高く、東雲は約70万円高く出ました。駅に近いことは価格を押し上げる要素の一つですが、棟の広さや階、設備、眺望の違いがあり、それだけで決まるわけではありません。

最寄駅の違いも、坪単価に表れる

売出しが20件以上ある最寄駅で見ると、勝どき駅が706件で約750万円、月島駅が227件で約760万円、豊洲駅が220件で約660万円、有明テニスの森駅が131件で約580万円、有明駅が71件で約700万円、新豊洲駅が47件で約700万円、辰巳駅が47件で約480万円、東雲駅が37件で約550万円でした。

勝どき駅が最寄りの706件には、晴海の407件が含まれ、徒歩は最長21分にわたります。駅名だけで比べず、棟ごとの徒歩分数と合わせて見ると、実際の差が分かります。町域ごとの価格差は8エリアの坪単価比較にあります。

徒歩3分以内の売出しは勝どき・有明・月島・佃に集まる

徒歩3分以内の売出しは、ほとんどが勝どき、有明、月島、佃です。晴海は4分以上の棟ばかりで、徒歩が長い棟の価格は築年が新しい分も含んでいます。駅の近さを優先するか、築年や広さを優先するかで、予算内で選べる町域が変わります。

築年による差は築年帯別の坪単価の記事、階による差は階数帯別の坪単価の記事にまとめました。駅までの実際の道のりは、地図の徒歩分数と違うこともあるため、候補の棟の場所を棟一覧で調べ、実際に駅から歩いてみるのが確実です。売出しは売出し一覧で町域ごとに並べて見られます。

※数字は2026年10月4日時点の当サイト集計で、売出し価格ベースです。成約価格ではありません。徒歩は棟ごとの最寄駅までの最短の分数で、実際の道のりとは違うことがあります。ファミール月島グランスイートタワーは徒歩分数が不明なため、集計から除いています。購入の判断は資料の確認と専門家の意見をもとに、ご自身の責任で行ってください。