高層階と低層階の価格差。湾岸タワマン46棟の棟内比較

相場データ　2026年10月6日 公開

執筆・編集：みんと

湾岸タワマンの売出し坪単価の中央値は、1〜10階で約620万円、41〜50階で約830万円です。同じ棟の低層と高層を比べると、高層のほうが約13%高くなります。

湾岸のタワーマンションで、売出し坪単価の中央値は1〜10階が約620万円、41〜50階が約830万円です。階数帯が上がるごとに高くなり、51階以上では約1,010万円でした。ただし、高い階の部屋が新しく高い棟に偏っている面もあります。同じ棟の中で低層と高層を比べると、高層のほうが約13%高い、というのが当サイトの集計です（2026年10月4日時点・当サイト集計の売出し価格、1,506件）。

10階刻みの坪単価：1〜10階は約620万円、51階以上は約1,010万円

湾岸8町域の売出し1,506件を、10階刻みで集計しました。坪単価は価格を面積の坪数で割った値で、1坪は約3.3㎡です。

1〜10階と41〜50階の中央値を比べると、1.35倍です。面積の中央値は1〜10階で約71㎡、41〜50階で約78㎡と近く、築年の中央値もどの階数帯も2015〜2016年です。広さや築年が極端に偏って、差が出ているわけではありません。

70㎡（約21坪）の部屋に当てはめると、1〜10階の中央値は約1億3,100万円、41〜50階は約1億7,700万円です。これは中央値からの試算で、実際の売出し価格ではありません。

51階以上の30件は、勝どきが20件、晴海が5件で、11棟に分かれます。件数が少ないため、傾向を見る参考にとどめてください。

晴海・豊洲・勝どきの階数帯別の坪単価

階数帯の違いに、町域の違いが混ざっている可能性があります。件数が20件以上ある区分だけで見ると、晴海は1〜10階が約660万円、41〜50階が約820万円でした。豊洲は1〜10階が約620万円、41〜50階が約780万円です。勝どきは1〜10階が約610万円で、51階以上は約1,010万円です。

有明は21〜30階までしか20件に届かず、1〜10階の約590万円から21〜30階の約660万円までの上がり方を見られます。東雲も31〜40階まで売出しがありますが、坪単価は約480万円から約530万円の範囲です。階が上がるほど高いという向きは、どの町域でも同じでした。町域ごとの水準の違いは8エリアの坪単価比較にまとめています。

同じ棟の低層と高層を比べた46棟の結果

階数帯の表は、棟の違いを含んでいます。高い階の売出しには、勝どきや晴海の新しい棟が多く、棟そのものの水準が高いかもしれません。棟の違いを除くには、同じ棟の中で低層と高層に売出しが両方ある棟だけを取り出して比べる方法があります。

低層は1〜19階、高層は30階以上と決め、両方の売出しがある46棟で集計しました。件数は低層405件、高層476件で、低層側の階の中央値は11階、高層側は39階です。棟ごとに両者の坪単価の中央値を出して比をとると、高層は低層の1.13倍が中央値でした。46棟のうち44棟で高層のほうが高く、低層のほうが高かったのは2棟です。比の下位25%と上位25%は1.08倍と1.23倍で、差は棟によってかなり幅があります。

坪単価の差の中央値は約90万円です。70㎡なら、およそ1,800万円の差にあたります。面積が60〜80㎡の売出しに絞った32棟でも、比の中央値は1.12倍で、大きくは変わりませんでした。

もう一つ、棟全体の中央値を1として階数帯別に見た値があります。売出しが8件以上ある53棟（1,322件）で集計すると、1〜10階が0.96、11〜20階が0.97、21〜30階が1.01、31〜40階が1.03、41〜50階が1.09、51階以上が1.26でした。1〜10階と41〜50階の差は、棟をまたいだ比較では1.35倍でしたが、同じ棟の中では1.13倍ほどです。階数帯別の表に出る差の半分以上は、高層の売出しが高い棟に集まっていることによるもの、と読めます。

10階上がるごとに坪単価は約40万円上がる

総階数が30階以上で、売出しが10件以上あり、売出しの階の幅が15階以上ある42棟について、棟ごとに階と坪単価の関係を直線で近似しました。42棟のすべてで、階が上がるほど坪単価は高くなります。1階上がるごとの上昇は、棟の中央値で約4万円です。10階分では約40万円で、棟の坪単価に対しておよそ6%にあたります。

棟によって差は大きく、四分位でみると、10階あたり約24万〜70万円の幅があります。勝どきザ・タワー（棟ページ）のように、階による差が大きい棟もあれば、パークタワー晴海のように、低層と高層の差が1割に満たない棟もあります。

眺望・日照・エレベーター待ちは集計に入っていない

階が高い部屋が高い理由として、眺望、日照、周囲の建物との距離、低層の騒音や視線などが挙げられます。エレベーターの待ち時間のように、高層ほど不便になる要素もあります。ただ、当サイトの集計はこれらを個別に測っておらず、価格差のうち何割がどの要素によるのかは分かりません。

同じ階でも、方角や向きで見える景色は違います。方角による差は方角別の坪単価の記事で、同じ棟の中で比べています。

予算に合わせて階を下げるか、棟を変えるか

予算が決まっているなら、棟を替えずに階を下げるか、階を保ったまま棟や町域を変えるかで、選べる範囲が変わります。同じ棟なら、10階下がるごとに坪単価でおよそ6%安くなる、という数字が目安の一つになります。ただし、これは棟の中央値です。棟ごとの差が大きいため、候補の棟が決まったら、棟ページでその棟の売出しを階ごとに並べると、実際の差が分かります。

階数帯ごとの価格を絞り込んで見るときは、売出し一覧で階の条件を指定できます。面積別の予算の目安は面積別の売出し価格の記事に書いています。

※数字は2026年10月4日時点の当サイト集計で、売出し価格ベースです。成約価格ではありません。坪単価は丸めた表示と一致しない場合があります。階による価格差は棟・向き・室内の状態で異なります。最終判断は個別の資料と専門家の意見をもとにしてください。