湾岸タワマンの管理費と修繕積立金、70㎡で月約3.7万円

相場データ　2026年10月16日 公開

執筆・編集：みんと

湾岸の売出し1,490件の中央値は、管理費と修繕積立金の合計で1㎡あたり月530円、70㎡なら月約3.7万円。築年帯別の修繕積立金と、国土交通省ガイドラインの目安を並べました。

湾岸の売出し物件で、管理費と修繕積立金を合わせた月額の中央値は、1㎡あたり約530円です。70㎡の住戸に当てはめると月約3万7,000円になります。内訳は管理費が約2万2,000円、修繕積立金が約1万4,000円です。

集計は2026年10月4日時点・当サイト集計の売出し物件で、管理費と修繕積立金の両方が載っている1,490件が対象です。金額は売出しに記載された現在の月額で、将来の増額は含みません。

1㎡あたりの管理費と修繕積立金の中央値

管理費は1㎡あたり月約310円で、中間の50%の幅は約260〜370円でした。修繕積立金は約200円で、幅は約170〜290円です。2つを足すと約530円（幅は約470〜600円）になります。

70㎡の住戸に換算すると、合計の中央値は月約3万7,000円、幅は約3万3,000〜4万2,000円です。面積が65〜75㎡の売出し（432件）の実額で見ても、合計の中央値は月約3万8,000円でした。1㎡あたりの単価を掛けた値とほぼ同じ水準です。

修繕積立金のほうが管理費より高い売出しは、全体の約2割にとどまります。多くの物件では、管理費が月額の中心を占めています。

築年帯でみる修繕積立金の違い

修繕積立金は、竣工年が古いほど高い傾向があります。竣工年を5年ごとに分けると、次のとおりです。

2021年以降に竣工した棟の修繕積立金は約160円で、2006〜2010年竣工の約290円の6割弱です。反対に管理費は、新しい棟のほうが高く、2021年以降の約390円に対して2005年以前は約190円でした。新しい棟では、管理費を高めに、修繕積立金を低めに設定して始めることが多いのかもしれませんが、このデータだけでは理由までは分かりません。

2005年以前の棟は、2006〜2010年の棟より修繕積立金の中央値が低くなっています。すでに大規模修繕を終えて積立金の設定を見直した棟や、売出しの多い数棟の値が影響した可能性があり、築年が古いほど単調に上がるわけではありません。件数は売出しの数で、棟の数ではないため、売出しの多い棟の設定が結果を左右します。

国土交通省ガイドラインの目安との比較

国土交通省の「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」（2024年6月7日改定）は、地上20階以上のマンションの修繕積立金の目安を、専有面積1㎡あたり月額で示しています。平均値は338円、事例の3分の2が収まる幅は240〜410円です。366件の長期修繕計画の事例から算出した値で、機械式駐車場の修繕分は含みません。国土交通省のガイドライン（PDF）

注意したいのは、この目安が「計画期間全体の平均額」であることです。計画期間は新築で30年以上とされています。当サイトの数字は売出し時点の現在額なので、そのまま並べて高い・低いを言うことはできません。

そのうえで並べると、当サイトの売出し全体の修繕積立金の中央値は約200円で、ガイドラインの平均338円を下回ります。築11〜20年の棟の中央値（約250〜290円）でも、平均値には届いていません。ガイドラインは、段階増額方式の初期額を、均等積立方式で算出した基準額の0.6倍以上とする考え方も示しています。平均の338円に0.6を掛けると約200円です。2021年以降竣工の棟の中央値（約160円）はこれを下回りますが、基準額は建物ごとの長期修繕計画で決まるため、平均値の338円を基準額として当てはめることはできません。

現在額が低い棟ほど、買う人は長期修繕計画で今後の増額の予定を確かめておく必要があります。積立金が段階的に上がる仕組みと、確認したい資料は管理費と修繕積立金の記事にまとめています。

町域別では有明が約620円、勝どきが約420円

合計の中央値（1㎡・月）を町域別に見ると、有明が約620円で最も高く、豊海約580円、晴海約570円、月島約530円、豊洲約520円、佃約510円、東雲約460円、勝どき約420円の順でした。勝どきと有明では、70㎡で月約1万4,000円の差になります。

佃は35件、月島は90件と件数が少なめで、棟ごとの設定の違いがそのまま出ています。この差には、町域ごとに築年や棟の規模が違うことも関わっています。たとえば晴海の売出しは、2023年竣工の HARUMI FLAG が多くを占めます。

売出し情報の金額に入っていない費用

売出しカードに載る管理費・修繕積立金は、掲載元から取得した現在の月額です。駐車場代や、専用設備の使用料は入っていないことがあります。入居後の費用は、買主が仲介会社を通じて取り寄せた管理規約と長期修繕計画で確かめられます。

集計では、金額が1,000円未満の記載を除きました。また、同じ棟に売出しが複数あれば、その棟の設定が複数回数えられます。個別の金額は売出し一覧の各物件で、棟の概要は棟一覧で見られます。購入価格の見方は値下げと割安の記事にあります。

※数値は2026年10月4日時点の当サイト集計で、売出し物件に記載された現在の月額を、売出し価格ベースで集計した概算です。成約価格ではありません。ガイドラインの目安は国土交通省の2024年6月7日改定版にもとづきます。個別の物件の金額は、管理資料と専門家の意見も踏まえてご判断ください。