湾岸タワマン70㎡前後、借りると買うで毎月の支出はいくら違う？

賃貸ガイド　2026年10月27日 公開

執筆・編集：みんと

湾岸タワマン70㎡前後の賃料は管理費込みで月約39万円。同じ広さを約1億5,000万円で買うと、返済・管理費・税の概算は月46万〜52万円です。計算の前提を示して比べます。

2026年10月4日時点の当サイトの集計で、湾岸タワーマンション65〜75㎡の賃貸の中央値は管理費込みで月約39万円、同じ広さの売出し価格の中央値は約1億5,000万円でした。この価格を頭金1割・35年・変動金利1.2%で買うと、住宅ローンの返済は月約39万円で、管理費と修繕積立金、固定資産税などを足した毎月の支出は約46.5万円です。賃料と同じ水準に見えるのは返済額だけで、買う場合は他の費用が毎月上乗せされます。

賃料は管理費込みの月額で、深夜の巡回1回で集めた募集中の賃貸が対象です。売出し価格は売主の希望価格で、成約価格ではありません。

70㎡前後の賃料と売出し価格

面積が65〜75㎡の範囲で、賃貸は102件（面積の中央値は約71㎡）、売出しは437件（約71㎡）です。

賃貸の中央値は管理費込みで約39万円、中心の半分（安いほうから4分の1番目と4分の3番目の間）は34万〜46万円です。売出し価格の中央値は約1億4,850万円で、中心の半分は約1億2,900万〜1億7,000万円でした。この記事では計算しやすいように、価格を1億5,000万円として扱います。

町域でそろえて比べると、勝どきは賃貸26件の中央値が42万円、売出し60件が約1億5,500万円、晴海は賃貸27件が39万円、売出し186件が約1億5,000万円です。町域によって賃料と価格の水準が違っても、どちらも同じ向きに動いています。

買う場合の毎月の支出の前提

購入側の計算は、次の前提を置いています。

借入は価格の9割にあたる1億3,500万円、返済は35年・元利均等でボーナス返済なしです。金利は、住宅ローン金利と返済額の記事が2026年9月時点で示した変動金利の水準（大手行で年1.2%前後）を基準にし、1.5%と2.0%も計算しました。実際に適用される金利は金融機関と審査で決まります。

管理費と修繕積立金は、同じ65〜75㎡の売出し433件の中央値で、合計約3.8万円（管理費約2.2万円、修繕積立金約1.4万円）です。修繕積立金は将来増額されることがあり、管理費・修繕積立金の記事で仕組みを扱っています。

固定資産税と都市計画税は、当サイトにデータがないため仮定を置きました。東京都主税局の案内では、23区内の税率は固定資産税が1.4%、都市計画税が0.3%で、住宅用地には課税標準を軽くする特例があり、新築から一定期間は税額が減る措置もあります。評価額は物件ごとに違うので、ここでは年40万円（月約3.3万円）と置きます。年20万円なら月1.7万円、年60万円なら月5万円で、合計は前後1.7万円ほど動きます。東京都主税局・固定資産税・都市計画税（土地・家屋）、2026年10月に確認しました。

返済額と諸費用を足した毎月の支出

前提をそろえた月額の概算は次のとおりです。

買う場合の毎月の支出は、賃料より7万円から13万円ほど多くなります。このほかに、頭金の1,500万円と、購入時の諸費用（仲介手数料、登記費用、ローンの手数料、不動産取得税など）が最初に必要です。借りる場合も、入居時に敷金・礼金や仲介手数料がかかります。

返済のうち、元本はあとに残る

買う場合の毎月の返済には、借入そのものを返す元本分と、金融機関に払う利息が含まれています。金利1.2%の最初の1年では、月平均の返済約39.4万円のうち、元本が約26万円、利息が約13.4万円です。元本の分は借金が減るだけで、支払ったお金が消えるわけではありません。

そこで、10年間で見たときの内訳を並べます。賃料が10年間39万円のまま変わらないと仮定すると、賃料の合計は4,680万円です。購入側は、1.2%の場合、返済の合計が約4,730万円で、そのうち元本が約3,300万円、利息が約1,430万円です。管理費・修繕積立金が約460万円、固定資産税等が約400万円で、元本を除いた支出は約2,290万円になります。10年後のローン残高は約1億200万円です。

賃料との差は約2,400万円です。金利2.0%なら、利息が約2,420万円に増えて元本を除いた支出は約3,280万円となり、差は約1,400万円まで縮みます。購入から10年後に売る場合、価格の下落、購入・売却時の諸費用、頭金1,500万円を別の用途に回した場合の収益を合わせた額が、この差より大きければ賃貸のほうが出費は小さく、小さければ購入のほうが小さくなります。

どちらが得かは、売却する価格、金利の推移、住み続ける年数、賃料の改定、修繕積立金の増額、固定資産税の実額で変わります。この記事は計算の前提を示す比較で、どちらかを勧めるものではありません。

賃料の改定と棟の違いが比較に与える影響

賃料はこの計算では10年間変わらないとしていますが、実際には更新時や再契約時に変わることがあります。購入側も、変動金利なら返済額が変わり、修繕積立金は将来増額される可能性があります。

もう一つは、間取りと棟をそろえきれていないことです。賃貸の70㎡前後は築年数や階数がまちまちで、売出しの70㎡前後は築年の中央値が2015年で、1998年築から2026年築まで混ざっています。同じ棟で借りる場合と買う場合は、棟一覧から棟ページを開くと、賃貸と売出しを並べて比べられます。賃料の相場は湾岸タワマンの家賃相場、売出しの動きは売出し一覧にあります。

※2026年10月4日時点の当サイト集計。売出し価格は成約価格ではありません。ローン返済は元利均等・ボーナス返済なし・頭金1割の概算で、固定資産税等は仮定、購入時・売却時の諸費用は含みません。税制や金利は変わります。実際の判断は金融機関・税理士・不動産会社など専門家に相談し、ご自身の責任で行ってください。