住宅ローン金利が0.5%から1.5%になると、返済額はいくら増える？

コラム　2026年9月3日公開

執筆・編集：みんと

1億3,500万円を35年で借りる場合の返済額と、月40万円の返済で借りられる金額を試算。金利によって住宅購入の予算がどれほど変わるかを比べます。

1億円を超える住宅ローンでは、わずかな金利差でも月々の返済額が大きく変わります。例えば1億3,500万円を35年で借りる場合、金利が年0.5%なら毎月約35万円、年1.5%なら約41万円です。この記事では、借入額を固定した場合と、毎月の返済額を固定した場合の2通りで、金利による差を計算します。

晴海のタワーマンション（パークタワー晴海）写真: Beryllium Transistor / CC BY-SA 4.0（当サイトでトリミング/リサイズ）

2026年9月の住宅ローン金利

日本銀行は2025年12月に政策金利を0.5%から0.75%へ、2026年6月には1.0%へ引き上げました。7月の会合では据え置きで、次の利上げの時期は市場でも見方が分かれています。

日銀の政策金利の推移。2024年3月のマイナス金利解除から2026年6月の1.0%まで5段階で上がった

住宅ローン金利は、この動きを追いかける形で上がっています（2026年9月時点・各行の公表値と報道ベース）。

適用される金利は、金融機関や審査結果、借入条件によって異なります。借入先の銀行で、ご自身に適用される金利を確認してください。

当サイトが集計している湾岸6町域（勝どき・月島・晴海・豊洲・有明・東雲）のタワーマンション58棟では、2026年9月3日時点で約1,200件が売り出されています。

湾岸6町域の売出し坪単価の中央値。月島927万円、勝どき794万円、晴海747万円、豊洲730万円、有明629万円、東雲528万円

頭金によって借入額は変わりますが、この価格帯ではローンが1億円を超える場合もあります。次の試算では、価格1億5,000万円の物件を頭金1割で購入するケースを取り上げます。

価格1億5,000万円の物件を、頭金1割・借入1億3,500万円・35年・元利均等で買う場合の試算です（ボーナス返済なし。概算で、実際の条件により変わります）。

金利別の月々の返済額。0.5%で35.0万円、1.0%で38.1万円、1.5%で41.3万円、2.0%で44.7万円、2.5%で48.3万円

この試算では金利が1ポイント上がると、月々の返済は約6〜7万円増えます。35年の総返済額で見ると、金利0.5%なら約1億4,700万円、1.5%なら約1億7,400万円、2.5%なら約2億300万円。金利が1ポイント違うだけで、総返済額に2,500万円以上の差がつきます。

同じ35年返済で、月々の返済額を40万円に固定した場合も計算しました。

金利別・月40万円で借りられる額。0.5%で約1.54億円、1.5%で約1.31億円、2.5%で約1.12億円

この条件では、金利が1ポイント上がるごとに借入可能額は約2,000万円ずつ減ります。頭金を増やさなければ、その分だけ購入予算も小さくなります。なお、実際に借りられる金額は審査によって決まります。

ただし、金利だけで価格が決まるわけではありません。湾岸には価格を支える要因も、押し下げる要因もあります。

支える側

押し下げる側

湾岸の仲介会社による月次の市況レポートでは、2026年春の時点で成約件数は回復しつつも「成約価格は踊り場」と表現されています（FJリアルティ「2026年4月迄の湾岸エリア最新市況分析レポート」）。一方で、在庫が増えても価格が下がらない構造を指摘する記事もあり（すみかうる「在庫が増えているにもかかわらず、価格が下がらない理由」）、専門家の間でも見方は割れています。

同じ棟でも、売出し価格や値下げの有無には違いがあります。ただし、掲載価格の動きだけでは、売主の事情や売却を急いでいるかどうかまでは分かりません。

当サイトの「割安度」は、同じ棟や近い条件の売出し情報から推定した価格と、実際の売出し価格との差を示す目安です。金利の先行きは織り込んでいません。

購入予算を決める際は、ローン返済に管理費や修繕積立金も加えて考えます。変動金利で借りるなら、金利が上がった場合の返済額も試算しておきましょう。

※ 金利・返済額は概算です。実際の金利は借入先・審査・時期で異なります。当サイトの相場は売出し価格ベース（成約価格ではありません）で、割安度は統計モデルによる推定です。売買の判断はご自身の責任でお願いします。