中古マンションの住宅ローン控除、2026年入居の条件と控除額

購入ガイド　2026年10月11日 公開

執筆・編集：みんと

2026年に中古マンションへ入居する場合の住宅ローン控除を、国税庁の資料で整理します。床面積40平方メートル以上、控除限度額は年14万円で期間10年、省エネ基準適合などは13年です。

2026年（令和8年）に入居する中古マンションの住宅ローン控除は、床面積が40平方メートル以上（50平方メートル未満は合計所得金額1,000万円以下）で、築年が昭和57年以降（または耐震基準に適合する証明つき）なら対象です。年末のローン残高に0.7%を掛けた額が控除され、省エネ基準に適合する証明のない一般的な中古住宅では、年の上限が14万円、期間は10年です。令和8年度の税制改正で、省エネ性能が高い中古住宅は期間が13年に延び、限度額も上がりました。以下は国税庁と国土交通省が2026年10月時点で公表している内容です。

2026年入居の中古マンションが対象になる要件

国税庁のタックスアンサー（中古住宅を取得し、令和4年以降に居住の用に供した場合）は、令和8年4月1日現在の法令等を前提に、令和4年1月1日から令和12年12月31日までに入居した場合の要件を次のように示しています。

• 取得の日から6か月以内に住み始め、控除を受ける年の12月31日まで住み続けていること
• 床面積が50平方メートル以上で、その2分の1以上を自分の居住に使い、その年の合計所得金額が2,000万円以下であること
• 床面積が40平方メートル以上50平方メートル未満の場合（特例既存住宅）は、合計所得金額が1,000万円以下であること
• 返済期間が10年以上の借入金であること
• 親族など生計が同じ人や特別な関係のある人からの取得でなく、贈与でもないこと
• 昭和57年1月1日以後に建築されたものか、取得日前2年以内に耐震基準への適合が証明されたものであること

マンションの床面積は、登記事項証明書に載っている専有部分の面積で判断し、階段や通路などの共用部分は含めません。売出し広告の面積とは測り方が違う場合があるので、購入を考えている人は、登記上の面積が40平方メートルを下回らないかを確認しておく必要があります。

築年の条件は、昭和57年1月1日以後に建築された建物なら、耐震基準の証明書を別に取らなくても満たせます。当サイトが載せている棟の竣工年は1997年から2026年までで、すべてこの日付より後です。

2026年10月4日時点・当サイト集計の売出し価格の掲載1,506件のうち、掲載面積が50平方メートル以上の部屋は1,399件です。40平方メートル以上50平方メートル未満が87件、40平方メートル未満は20件で、40平方メートル未満は対象外になります。成約価格ではなく掲載中の情報の集計で、掲載面積は登記面積と一致するとは限りません。

控除額は年末残高の0.7%で、上限は住宅の区分で変わる

控除額は、年末のローン残高（住宅の取得対価のほうが少ない場合はその額）に0.7%を掛けて計算します。国税庁の表では、居住した年と住宅の区分ごとに控除期間と年の上限が決まっています。令和8年（2026年）から令和12年に入居した中古住宅は、次のとおりです。

「その他の住宅」は、上の三つに当たらない住宅です。年の上限が14万円ということは、年末残高が2,000万円以上ある間は、残高が5,000万円でも8,000万円でも控除は毎年14万円で、残高に0.7%を掛けた額が14万円を下回ってから減り始めます（14万円÷0.7%＝2,000万円）。10年間で最大140万円、13年の区分なら14万円の場合で最大182万円です。

特例対象個人は、40歳未満で配偶者がいる人、40歳以上で40歳未満の配偶者がいる人、19歳未満の扶養親族がいる人のことで、年齢などは居住年の12月31日の状況で判断します。

13年の区分に入るには証明書が必要

13年の区分は、住宅が認定住宅、ZEH水準省エネ住宅、省エネ基準適合住宅のいずれかであると「証明がされたもの」に限られます。省エネ基準適合住宅は、断熱等性能等級4以上かつ一次エネルギー消費量等級4以上の家屋で、ZEH水準は断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上です。証明がなければ「その他の住宅」として、10年・年14万円で計算します。

売出し中の部屋にこの証明書があるかは、広告からは分かりません。気になる部屋が見つかったら、買主は仲介会社に省エネ性能の証明書があるか、取得できるかを尋ねる必要があります。証明書の取得費用や所要期間は、国税庁の資料には書かれていません。

宅建業者が改修して再販売した「買取再販住宅」は、国税庁が別のコード（1211-2）で説明しており、この記事では扱いません。

令和8年度の税制改正で変わったこと

国土交通省の住宅ローン減税のページによると、令和8年度の税制改正で次の点が変わりました。

• 適用期限が5年延長され、入居日が令和8年1月1日から令和12年12月31日までになった
• 省エネ性能の高い既存住宅は、借入限度額の引上げ、子育て世帯・若者夫婦世帯への上乗せ、控除期間13年への拡大が行われた
• 床面積の要件が新築・既存とも40平方メートル以上に緩和された。合計所得金額が1,000万円を超える人と、子育て世帯等への上乗せを使う人は50平方メートル以上

国税庁の控除限度額の表と照らすと、令和4年から令和7年の入居では、認定住宅等の中古住宅は3区分とも10年・年21万円でした。令和8年以降は3区分とも13年になり、限度額は認定住宅とZEH水準が24.5万円に上がり、省エネ基準適合は14万円に下がっています。「その他の住宅」は令和4年から令和12年まで10年・年14万円のままです。

借入限度額の具体的な金額と、子育て世帯等への上乗せの細かい条件は、この記事では書きません。所得税から引ききれない分を住民税から控除する仕組みの上限も、今回は国税庁の該当ページで確認できなかったため、国税庁の最新情報で確認してください。

申告の手続きと必要書類

控除を受ける最初の年は、確定申告が必要です。申告する人は、確定申告書に住宅借入金等特別控除額の計算明細書、金融機関が出す年末残高等証明書、登記事項証明書、売買契約書の写しなどを添えます。昭和57年1月1日以後の建築なら、築年は登記事項証明書で示せます。

給与所得者は、2年目以降は年末調整で控除を受けられます。税務署から届く証明書と年末残高等証明書を勤務先に出す形になります。

住宅ローンの借入額や金利は住宅ローン金利と返済額の記事、購入時にかかる税金や手数料は諸費用の計算例に書いています。気になる部屋は売出し一覧で面積と築年から絞れます。

※制度は2026年10月4日時点の国税庁（令和8年4月1日現在法令等）と国土交通省の公表内容です。控除額は年末残高や所得税額などで変わり、個別の適用可否は税務署または税理士に確認してください。当サイトの集計は売出し価格ベースで、成約価格ではありません。