タワマン賃貸の初期費用は賃料の何か月分？敷金・礼金・保証料まで

賃貸ガイド　2026年10月13日 公開

執筆・編集：みんと

湾岸タワマンで賃料36万円・管理費1.5万円の部屋を借りる場合、入居時に用意する額は約171万〜224万円、管理費込み賃料の約4.6〜6.0か月分が目安です。

賃料36万円・管理費1.5万円の部屋を借りる場合、入居時に用意する額は約171万〜224万円、管理費込み賃料（37.5万円）の約4.6〜6.0か月分が目安です。敷金・礼金・仲介手数料の上限で111万6,000円になり、そこに保証会社の保証料、火災保険、鍵交換、入居月の賃料が加わります。2026年10月4日時点の湾岸タワーマンション賃貸611件（当サイト集計）では、敷金・礼金とも賃料の1か月分という募集が大半で、敷金は76%、礼金は80%でした。

賃料36万円は611件の賃料（管理費を除く）の中央値、管理費1.5万円は管理費の中央値で、特定の住戸ではありません。敷金・礼金の倍率は、管理費を除く賃料に対する値で、募集図面の書き方に合わせました。募集中の条件であり、実際に契約された条件ではありません。保証料などの金額は当サイトのデータになく、各社の公式ページと公的機関の資料から引いた例です。

敷金・礼金は1か月分ずつの募集が大半

敷金は賃料の1か月分が462件（76%）、2か月分が123件（20%）、なしが20件（3%）で、残り6件は0.5か月分、1.5か月分、3か月分などです。礼金は1か月分が489件（80%）、2か月分が50件（8%）、1.5か月分が24件（4%）、なしが45件（7%）でした。敷金は退去時に精算されるお金ですが、礼金は戻りません。敷金と礼金の合計は中央値で約78万円、賃料のおよそ2か月分です。

礼金なしは45件、フリーレントは15件

敷金も礼金もない募集は611件中3件で、全体の0.5%です。礼金だけがない募集は42件、敷金だけがない募集は17件で、どちらか一方でもなしの募集まで広げても62件（10%）にとどまります。

礼金なしの45件は、勝どき17件、月島15件、晴海13件に集中し、豊洲・有明・東雲・佃には1件もありません。契約の種類では普通借家が30件（普通借家188件の16%）、定期借家が12件（380件の3%）です。管理費込みで30万円未満の募集162件のうち26件（16%）が礼金なしで、30〜40万円では193件中10件、40〜50万円では152件中6件、50万円以上では104件中3件でした。

フリーレントは、入居後の一定期間の賃料が無料になる条件です。記載があるのは15件（2.5%）で、月島8件、勝どき5件、有明1件、晴海1件でした。礼金なしの割合は全体で7%ですが、フリーレントのある15件に限ると9件（60%）に上がり、負担を軽くする条件が同じ募集に重なりやすい傾向です。無料の期間は募集図面で確かめられます。定期借家の費用は定期借家の記事で扱っています。

仲介手数料の上限は賃料1か月分の1.1倍

仲介手数料（媒介報酬）の上限は、宅地建物取引業法に基づく国土交通省の告示で決まっています。賃貸借の媒介では、貸主と借主の双方から受け取れる報酬の合計が、借賃の1か月分の1.1倍（消費税等を含む）までです。居住用の建物では、依頼者の一方から受け取れるのは借賃の0.55倍までとされ、依頼を受けるときにその依頼者の承諾を得ている場合はこの制限の対象外です。国土交通省告示（最終改正 令和6年国土交通省告示第949号）、2026年10月に確認しました。

告示の「借賃」は消費税等相当額を含まないと書かれていますが、管理費や共益費が借賃に入るかどうかは条文だけでは読み取れません。計算の根拠は、借りる側が仲介会社に聞いて確かめられます。賃料（管理費を除く）の中央値36万円なら、借主が負担する上限は1.1か月分で39万6,000円、0.55か月分に抑えている会社なら19万8,000円です。

保証会社の保証料は初回が賃料の30〜100%

保証会社は、借主が賃料を滞納したときに貸主へ立て替える会社で、その利用料を借主が払います。公式ページで確認できた例は次のとおりです。

積水ハウスシャーメゾンパートナーズは、管理する賃貸住宅向けに全保連・日本セーフティー・Casaのプランを案内し、初回保証料は月額賃料等の50%（非課税）、年間保証料は1万円です。日本セーフティーとCasaは初回の最低額が2万円とされています。積水ハウスシャーメゾンパートナーズ

JKK東京（東京都住宅供給公社）が案内するオリコフォレントインシュアは、初回保証料が月額家賃等の30%（最低2万円）、継続保証料が月額家賃等の1.0%です。JKK東京

フォーシーズの個人向け「4C's高級賃貸保証」は、初回保証委託料が月額賃料等の1か月分で、有職者は50%に割引されます。年間の保証委託料は基本額が1か月分（最低3万5,000円）で、延滞が0〜1回なら1万円に割引されます。フォーシーズ

比率は会社とプランで30%から100%まで開き、借主が会社を選べるとは限りません。積水ハウスシャーメゾンPMのように、管理会社が提携する会社のプランが使われる例があります。基準になる「月額賃料等」に管理費が入るかは各社の規約によるため、この記事では管理費込みの37.5万円で計算しました。

火災保険は2年で6,100円から、鍵交換と清掃は特約しだい

入居時には、家財と借家人賠償責任（借りた部屋を壊したときに貸主へ払う賠償）を補償する火災保険に加入する場合があります。アイアル少額短期保険の「愛ある賃貸火災保険」は、2年契約の保険料が家財100万円のプランで6,100円から、家財700万円のファミリー向けプランで1万5,100円です。借家人賠償と個人賠償を合わせた支払限度額は1事故ごとに2,000万円とされています。アイアル少額短期保険、2026年10月に確認しました。保険会社と補償額で金額は変わります。

鍵の取替えについて、国土交通省の原状回復をめぐるトラブルとガイドライン（再改訂版、2011年8月）は、破損や紛失のない場合の取替えを、入居者の入れ替わりに伴う物件管理上の問題として貸主負担が妥当としています。東京都の賃貸住宅トラブル防止ガイドライン（第4版）も、同じ場合を貸主負担の例に挙げています。ただしガイドラインに法的拘束力はなく、契約書に借主負担の特約があれば借主が払うことになります。金額は、UR都市機構の解説（2020年12月）では、ディスクシリンダーで1万〜2万円、ディンプルキーで1万5,000〜2万円、オートロック機能付きで2万〜3万5,000円とされています。URくらしのカレッジ

室内清掃（ハウスクリーニング）は、東京都のガイドラインが、借主が日常の清掃を怠った場合を除き次の入居者を確保するための費用として貸主負担を原則とし、過剰な金額でなければ借主負担の特約も有効と考えるのが一般的としています。現在の金額を公的資料で確認できなかったため、次の表には含めていません。

東京都内の賃貸では、東京における住宅の賃貸借に係る紛争の防止に関する条例により、宅建業者が契約前に、原状回復の考え方、入居中の修繕の考え方、特約の有無や内容、修繕の連絡先を借主へ説明します。見積書に鍵交換や清掃の項目があれば、特約の内容もこの説明で確かめられます。

入居月の賃料は日割りと翌月分を先に払う場合がある

月の途中に入居する場合、その月の賃料を日割りで払い、翌月分も入居前に払う契約があります。日割りの計算方法も翌月分の扱いも契約書で決まります。管理費込み37.5万円の部屋で、10月が31日として日割りを実日数で計算した例です。10月25日に入居すると、10月分は25〜31日の7日分で約8万5,000円、これに11月分37.5万円を足して約46万円になります。10月5日に入居すると、10月分は27日分で約32万7,000円、11月分と合わせて約70万円です。

入居時に用意する額は賃料の約4.6〜6.0か月分

ここまでの金額を、賃料36万円・管理費1.5万円（管理費込み37.5万円）の部屋で足したのが次の表です。敷金・礼金・仲介手数料の上限は両方の例で共通にしました。

低めの例は保証料を30%、鍵交換をディンプルキーの下限、高めの例は保証料を100%、鍵交換をオートロック機能付きの上限にしています。敷金は退去時に精算されるお金で、礼金なしの募集なら36万円、仲介手数料を0.55か月分に抑える会社なら19万8,000円、それぞれ表より少なくなります。2年目以降の保証料や、室内清掃費は含んでいません。

賃料の水準は町域や間取りで大きく変わります。湾岸タワマンの家賃相場に間取り別・町域別の中央値をまとめました。個別の募集は賃貸一覧で、礼金なしや普通借家などの条件を絞り込めます。

※2026年10月4日時点の当サイト集計（深夜の巡回1回で集めた募集中の賃貸611件）。敷金・礼金の倍率は管理費を除く賃料に対する値で、募集時の条件です。保証料・火災保険・鍵交換の金額は、各社の公式ページや公的機関の資料に2026年10月に確認できた例で、会社・プラン・物件で変わります。制度は国土交通省・東京都の資料で確認した内容で、改正されることがあります。実際の費用は契約書と重要事項説明で確かめ、最終的な判断はご自身で行ってください。