築20年超のタワマン。大規模修繕と設備更新の周期、売出しの状況

購入ガイド　2026年11月2日 公開

執筆・編集：みんと

当サイトで築20年超（2005年以前竣工）の売出しは146件・19棟で、坪単価の中央値は約540万円でした。2回目の大規模修繕や設備更新の周期の目安と、修繕積立金の見方をまとめました。

2005年以前に竣工した棟の売出しは、2026年10月4日時点の当サイト集計で146件、19棟でした。1,506件の約1割にあたり、坪単価の中央値は約540万円です。築20年を超えると、外壁や防水を直す大規模修繕が2回目に入る時期を迎え、エレベーターや配管といった設備の更新も視野に入ります。

築20年超の売出しは146件、19棟

ここでは、竣工が2005年以前の棟を築20年超としています。竣工年しか持っていないため、2026年時点で築21年以上になる棟を指します。

町域別の件数は、豊洲が36件（7棟）、晴海が30件（1棟）、佃が28件（4棟）、東雲が23件（3棟）、有明が13件（1棟）、勝どきが10件（2棟）、月島が6件（1棟）です。有明・勝どき・月島は件数が少なく、値は出しません。晴海の30件は、すべて晴海アイランドトリトンスクエアのビュータワー1号棟です。

数字はいずれも売出し価格ベースで、成約価格ではありません。

築20年以下との坪単価の差

坪単価の中央値は、築20年超が約540万円、築20年以下（2006年以降竣工）が約710万円でした。価格の中央値は、築20年超が約1億2,900万円、築20年以下が約1億5,000万円で、築20年超のほうが面積の中央値が広い（約80㎡と約70㎡）ため、価格の差は坪単価ほど開きません。

同じ町域の中で比べると、豊洲は築20年超（36件）が約520万円、築20年以下（211件）が約710万円です。晴海は築20年超（30件）が約520万円、築20年以下（481件）が約720万円。東雲は築20年超（23件）が約470万円、築20年以下（81件）が約530万円でした。

この差には、築年のほかに、駅からの距離、面積、階数、棟の規模も混ざっています。築年だけで説明できるとは言い切れません。

2回目の大規模修繕の時期

国土交通省の長期修繕計画作成ガイドラインは、計画期間を30年以上とし、大規模修繕工事が2回含まれる期間以上にするよう定めています。コメントでは、外壁塗装や屋上防水などの大規模修繕の周期は、部材や仕様で異なるものの、一般的に12〜15年程度としています。長期修繕計画作成ガイドライン（令和6年6月改定）

12〜15年周期なら、1回目は築12〜15年、2回目は築24〜30年のころです。築20年超の棟は、1回目を終えて2回目を控えているか、2回目に入る時期にあたります。ガイドラインの例には、24〜30年の周期に「除去・塗装」と書かれた外壁の項目もあります。

設備の更新周期の目安

ガイドラインの標準様式の記載例には、修繕周期の例が載っています。あくまで例で、マンションの仕様や劣化状況で変わります。

この例に当てはめると、築20年超の棟は、機械式駐車場の取替え、ポンプや防災設備の更新、配管の更生工事の時期に差しかかります。エレベーターの全面取替えは築26〜30年、配管の取替えは築30〜40年が例の周期です。

ガイドラインのコメントは、新築時に計画期間を30年にした場合、窓サッシなどの建具や給排水管の取替えは周期が計画期間を超え、計画に入っていないことがあると指摘しています。築20年超の棟を検討する人は、見直し後の長期修繕計画に、これらが入っているかを確かめる必要があります。

修繕積立金の月額と値上げ

売出しカードにある修繕積立金（月額）を面積で割った中央値は、築20年超が1㎡あたり約250円、築20年以下が約190円でした。60㎡の部屋に当てはめると、築20年超は月1万5,000円ほど、築20年以下は1万1,000円ほどの計算です。当サイトが読み取れた、現在の月額の集計です。

築20年超のほうが高いのは、これまでに積立金を引き上げてきた棟が多いことを示しているとは限りません。計画の方式や、機械式駐車場の収支を含むかどうかなど、棟ごとの前提が違います。ガイドラインは、機械式駐車場の維持管理に多額の費用がかかる場合、駐車場使用料会計を管理費・修繕積立金とは別に設けることを挙げています。

今後の値上げの有無は、売出しの数字では分かりません。段階的な増額の仕組みは管理費と修繕積立金の記事にまとめています。

購入前に取り寄せたい資料

築20年超の棟では、次の資料が判断の材料になります。

• 長期修繕計画。直近の見直し日と、2回目の大規模修繕の予定時期・費用。ガイドラインは5年程度ごとの見直しを求めています。
• 過去の大規模修繕の実施時期と、工事の内容。
• 修繕積立金の残高と、今後の増額や一時金の予定。
• エレベーター、配管、機械式駐車場、防災設備について、更新済みか、いつ予定されているか。

築年が古い棟は、設計時の耐震や長周期地震動の考え方が現在と異なる場合もあります。長周期地震動の記事に、調べ方を書きました。築20年超の売出しは売出し一覧や棟一覧から探せます。

※制度・参照資料は2026年10月確認。当サイトの集計は2026年10月4日時点で、売出し価格ベースです。周期の数値は国土交通省ガイドラインの記載例で、個々のマンションの計画とは異なります。最終的には管理資料を確認し、必要に応じて専門家に相談のうえ、ご自身の責任で判断してください。