タワマンのリフォームでできること・できないこと
タワマンで自分のお金でリフォームできるのは専有部分だけです。窓・サッシ・玄関ドア・バルコニーは共用部分で、工事は理事長への申請と承認が必要な場合があります。標準管理規約から整理しました。
タワーマンションで、自分の判断でリフォームできるのは専有部分の内側です。国土交通省のマンション標準管理規約では、窓枠・窓ガラス・バルコニーは共用部分で、玄関扉も錠と内部塗装部分しか専有部分に含まれません。床や配管に手を入れる工事は、理事長への申請と書面での承認が必要になる場合があります。実際の可否は、棟ごとの管理規約と使用細則で決まります。
専有部分と共用部分の範囲
標準管理規約の第7条は、専有部分の範囲を次のように定めています。天井、床、壁は躯体を除いた部分が専有部分で、玄関扉は錠と内部塗装部分だけが専有部分です。窓枠と窓ガラスは、専有部分に含まれません。マンション標準管理規約（単棟型）
専有部分に含まれない建物の部分は、別表第2で共用部分とされています。窓枠、窓ガラス、玄関扉の大部分に加え、バルコニーも共用部分です。バルコニーには区分所有者が専用に使う権利（専用使用権）があり、玄関扉、窓枠、窓ガラスも別表第4で同じく専用使用の対象になっています。専用に使えるだけで、区分所有者全員の共有部分である、という整理です。
このため、窓を入れ替えたい、サッシの色を変えたい、玄関ドアを交換したいという希望は、そのままでは通りません。標準管理規約の第22条は、防犯・防音・断熱を高める窓や玄関扉などの改良工事を、管理組合が計画修繕として行うのを原則としています。計画修繕をすぐに実施できない場合に限り、あらかじめ理事長に申請して書面による承認を受ければ、区分所有者が自分の負担で工事できる定めです。内窓を付ける、複層ガラスに替えるといった例が、コメントに挙げられています。
工事前の申請・承認と届出（標準管理規約17条）
第17条は、専有部分の修繕、模様替え、建物に定着する物件の取付けや取替えのうち、共用部分または他の専有部分に影響を与えるおそれのあるものを、理事長への申請と書面での承認の対象としています。申請書には、設計図、仕様書、工程表を添付する定めです。承認か不承認かは理事会の決議で決まります。
コメントは、承認が必要な工事の例として、床のフローリング、ユニットバスの設置、主要構造部に直接取り付けるエアコンの設置、配管の枝管の取付けや取替え、間取りの変更を挙げています。承認までは要らない工事でも、業者の出入りや資材の搬入、騒音が共用部分や他の住戸に及ぶものは、あらかじめ理事長に届け出る定めです。
標準管理規約は、マンションごとの規約の見本です。タワマンでは、承認の基準や、工事のできる曜日と時間帯を、使用細則で細かく決めていることがあります。購入を考えている人は、購入前に規約を取り寄せて、希望する工事が承認の対象かを読んでおくと、購入後の予定が立てやすくなります。
床材の遮音等級
フローリングへの張替えは、階下への音の問題があるため、条件が付く工事の代表です。標準管理規約の別添2は、床材を張り替える工事について、新築時と同等以上の遮音性能を確認するとしています。新築時がフローリングのマンションでは、使うフローリングの遮音等級が新築時と同等以上であること、施工方法が材料のカタログどおりであることを確認する例を示しています。
一方、新築時にカーペット敷きだった築年の古いマンションでは、スラブ（床の構造体）が薄く、遮音性能の低いフローリングに替えると問題が起きるおそれがあります。その場合は、管理組合が承認条件として遮音等級を定める例もあります。同じ「床の張替え」でも、棟の新築時の仕様で基準が変わる、ということです。
遮音等級の数値が管理規約や使用細則に書かれている場合は、その数値をリフォーム会社に伝えると、基準に合う材料を選んでもらえます。
水回りの移動と配管の条件
キッチンや浴室の位置を変える工事は、一般論として制約が多くなります。標準管理規約の別添2では、給排水管を改修する工事について、排水勾配が確保されていること、給排水管に防音対策があること、配管の掃除口があることなどを承認時に確認する例が挙げられています。共用の縦管との接続位置を変える場合は、共用部分への加工も確認の対象です。
床の下に配管を通せる空間があるか、スラブの厚みや段差に余裕があるかは、棟ごとの構造で異なります。ここから先は個別の判断になるため、買主は、どの設備をどこまで動かせるかを、図面をもとに管理組合とリフォーム会社の双方へ確かめる必要があります。同じ別添2は、躯体のコンクリートに穴をあける工事を、管理組合が慎重に判断すべき工事としています。
玄関扉を交換する場合は、防火性能の確保が注意点として挙げられています。
リフォーム記載のある売出しは約16%
当サイトの2026年10月4日時点の売出し1,506件のうち、リフォームの記載を読み取れた1,245件では、記載のある売出しは199件、約16%でした。199件のうち、キッチン・浴室・トイレなど水回り設備の交換を含むものが162件、壁や床の内装を含むものが175件です。売出し価格ベースの集計で、成約価格ではありません。
築年による差は大きく、2005年以前に竣工した棟では104件中46件（約44%）、2006年以降の棟では1,141件中153件（約13%）でした。2019年以降の棟に限ると、469件中24件（約5%）です。築年の古い部屋ほど、リフォーム済みと記載された売出しの割合が高くなっています。
記載がないことは、リフォームをしていないことを意味しません。掲載元の記載欄が空のこともあるため、気になる部屋では、いつ何を替えたかを仲介会社に尋ねると分かります。リフォーム済みの部屋が高いか安いかは、同じ棟の近い条件の部屋と比べると判断できます。割安の見方の記事に、比べ方を書きました。
リフォーム費用と管理費・修繕積立金
リフォームの費用は、住宅ローンや管理費・修繕積立金とは別に必要です。窓や玄関扉のように共用部分の工事は、管理組合の計画に左右されます。毎月の費用は管理費と修繕積立金の記事で、内見で見る点は内見の記事で扱っています。
売出し中の部屋は売出し一覧で、棟ごとの情報は棟一覧で見られます。
※標準管理規約は2025年10月17日改正版（2026年10月確認）で、個々のマンションの管理規約とは異なります。当サイトの集計は2026年10月4日時点で、売出し価格ベースです。工事の可否や費用は、管理規約、管理組合、施工会社の説明を確認し、必要に応じて専門家に相談のうえ、ご自身の責任で判断してください。